Sécurité et pérennité de vos projets
Février 2009
Rechercher un montage juridique qui permette une optimisation juridique ou
fiscale de votre projet, est aujourd'hui une gageure. L'évolution du
droit et son adaptation nécessaire aux besoins des entreprises et des
personnes, créé une insécurité; l'évolution des mentalités et des comportements
due à la multiplication et à la dématérialisation des échanges, fait naître des
réactions d'opportunité.
La recherche de la sécurité et de la pérennité de votre projet, devient alors
une préoccupation de votre notaire.
Ainsi sont apparus : la charte du contribuable, le rescrit fiscal, le contrôle de la succession, ...le citoyen dispose d'outils pour sécuriser son projet. Toutefois il a du mal à les utiliser face à l'attitude de l'Administration qui se réserve toujours la possibilité de requalifier une situation ou qui sait ne pas avoir de sanction en cas de non respect de la charte. Le refus de l'Administration d'appliquer la jurisprudence de la Cour de cassation sur l'abus de droit nous montre bien qu'elle se réserve là encore, d'apprécier la situation malgré les décisions favorables et répétées de la juridiction suprême.
Vos différents conseils préconisent souvent soit la preconstitution de la preuve de la bonne foi soit la démonstration d'une motivation autre que celle d'éluder la taxation.
Habilité ou fraude, quelle est alors la frontière ?
A noter ce mois ci...
De très nombreux commerçants, artisans ou industriels exploitent leur entreprise dans des locaux qu’ils louent. Pour les protéger, et leur assurer la stabilité nécessaire à l’exercice de leur profession, la loi a mis en place un statut particulier : celui des baux commerciaux.
Ce statut accorde au preneur des droits importants qui sont généralement qualifiés de propriété commerciale.
- Il a ainsi le droit de céder son entreprise et le droit au bail.
- La durée minimale du bail est de 9 ans et pendant toute cette durée le bailleur ne peut pas, sauf circonstances très particulières, expulser le locataire.
- A l’expiration de la période initiale, ce dernier a un droit au renouvellement de son bail pour une nouvelle période de 9 ans, à condition de remplir certains critères et de verser un loyer augmenté dans les limites d’un plafond légal. Si le bailleur refuse, il doit verser une indemnité dite d’éviction, qui répare le préjudice subi par le preneur et est le plus souvent égale à la valeur de son fonds.
Cette protection de base n’est pas toujours suffisante. Mieux vaut donc prendre le temps de la réflexion et, plutôt que d’utiliser un contrat pré-rédigé, faire rédiger le bail par un notaire.
Le bail authentique améliore la protection du preneur.
Le notaire attirera, par exemple, l’attention de ses clients sur deux questions importantes : celles de la nature de l’activité qui sera exercée dans les locaux et des travaux dus à un changement d’activité (faut-il l’autorisation du propriétaire ? qui devra les financer ? …). Et, pour éviter des variations de loyer trop brutales, il leur conseillera aussi de prévoir une indexation annuelle du loyer.
Mais, le bail authentique permet aussi d’établir un meilleur équilibre entre les intérêts de ses clients.
Ainsi en cas de cession de bail, le contrat rédigé devant notaire peut donner au propriétaire un droit de regard sur le choix du repreneur et obliger le preneur sortant à garantir, pendant une durée déterminée, le paiement des loyers.
En contrepartie des droits importants reconnus au preneur, le bail authentique facilite, pour le bailleur, le paiement des loyers ou lui permet, lorsqu’il contient une clause résolutoire, de mettre fin au bail très simplement en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations.
| I.Les barèmes et abattements applicables au 1er janvier 2009 | |
| A. Actualisation des barèmes fixés à l'article 777 du code général des impôts (CGI) | |
| Tableau I : Tarif des droits applicables en ligne directe : | |
| N'excédant pas 7 922 euros | 5 % |
| Comprise entre 7 922 et 11 883 euros | 10 % |
| Comprise entre 11 883 euros et 15 636 euros | 15 % |
| Comprise entre 15 636 euros et 542 043 euros | 20 % |
| Comprise entre 542 043 euros et 886 032 euros | 30 % |
| Comprise entre 886 032 euros et 1 772 064 euros | 35 % |
| Au-delà de 1 772 064 euros | 40 % |
| Tableau II : Tarif des droits applicables entre époux et entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) : | |
| N'excédant pas 7 922 euros | 5 % |
| Comprise entre 7 922 et 15 636 euros | 10 % |
| Comprise entre 15 636 euros et 31 272 euros | 15 % |
| Comprise entre 31 272 euros et 542 043 euros | 20 % |
| Comprise entre 542 043 euros et 886 032 euros | 30 % |
| Comprise entre 886 032 euros et 1 772 064 euros | 35 % |
| Au-delà de 1 772 064 euros | 40 % |
| Tableau III : Tarif des droits applicables en ligne collatérale et entre non-parents : | |
| Entre frères et soeurs (vivants ou représentés) 1 : | |
| N'excédant pas 23 975 euros | 35 % |
| Supérieure à 23 975 euros | 45 % |
| Entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement | 55 % |
| Entre parents au-delà du 4éme degré et entre personnes non-parentes | 60 % |
| B. Actualisation des abattements prévus à l'article 779 du CGI | |
| - L'abattement applicable sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés par suite de prédécès ou de renonciation est porté de 151 950 à 156 359 euros. | |
| - L'abattement applicable sur la part de tout héritier, légataire ou donataire, incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité, en raison d'une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise est porté de 151 950 euros à 156 359 euros. | |
| - L'abattement applicable en cas de donation ou, lorsque les dispositions de l'article 796-0 ter du CGI ne sont pas applicables, en cas de succession, sur la part de chacun des frères ou soeurs vivants ou représentés par suite de prédécès ou de renonciation est porté de 15 195 euros à 15 636 euros. | |
| - L'abattement effectué sur la part de chacun des neveux et nièces est porté de 7 598 euros à 7 818 euros. | |
| C. Actualisation de l'abattement prévu au IV de l'article 788 du CGI | |
| L'abattement applicable à défaut d'un autre abattement sur la part successorale reçue est porté de 1 520 euros à 1 564 euros | |
| D. Actualisation de l'abattement prévu à l'article 790 B du CGI | |
| L'abattement prévu en faveur de chacun des petits-enfants du donateur est porté de 30 390 euros à 31 272 euros. | |
| E. Actualisation de l'abattement prévu à l'article 790 D du CGI | |
| L'abattement prévu en faveur de chacun des arrière-petits-enfants du donateur est porté de 5 065 euros à 5 212 euros. | |
| F. Actualisation de l'abattement prévu à l'article 790 E du CGI. | |
| L'abattement applicable sur la part reçue par le conjoint du donateur est porté de 76 988 euros à 79 222 euros. | |
| G Actualisation de l'abattement prévu à l'article 790 F du CGI. | |
| L'abattement prévu en faveur des transmissions à titre gratuit entre vifs réalisées entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité est porté de 76 988 euros à 79 222 euros. | |
| H. Actualisation de l'abattement prévu à l'article 790 G du CGI | |
| L'abattement prévu en faveur de l'exonération des dons de sommes d'argent, sous certaines conditions, est porté de 30 390 euros à 31 272 euros. | |
| II. Relèvement et actualisation du seuil d'exonération partielle prévu à l'article 793 bis du CGI | |
|
Sous certaines conditions, sont
exonérés partiellement de droits de mutation à titre gratuit les parts de groupements fonciers agricoles (GFA)
ou de groupements agricoles fonciers (GAF) ainsi que les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail
cessible (CGI, 4° du 1 et 3° du 2 de l'article 793). L'article 793 bis du CGI prévoit que
lorsque la valeur totale des biens susceptibles de bénéficier de cette exonération, transmis par le donateur
ou le défunt à chaque donataire, héritier ou légataire, excède 76 000 €,
L'exonération partielle, acquise à hauteur de 75 % en application de l'article 793 du même code, est ramenée à 50 % au-delà de cette limite. L'article 45 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008), modifiant à cet effet l'article 793 bis précité du CGI, porte, pour les donations consenties ou les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2009, le seuil de 76 000 € à 100 000 €. Il en prévoit également l'actualisation le 1er janvier de chaque année dans la même proportion que la limite supérieure de la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu, le résultat obtenu étant arrondi à l'euro le plus proche. Ainsi, le seuil d'exonération partielle prévu à l'article 793 bis du CGI s'établit à 100 000 € pour les donations consenties ou les successions ouvertes en 2009. Il sera actualisé chaque année à compter du 1er janvier 2010. |
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