L'article 1178 du Code Civil

par Dominique Pargade

La Cour de cassation (Cass. Civ. 3e 27 septembre 2005 pourvoi n° 04-16.751 arrêt n° 1002) adresse une mise en garde à tout acquéreur de mauvaise volonté d’un bien immobilier, engagé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Si la non-réalisation de la vente avait pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit des acquéreurs tels des comportements ou des réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion du contrat de prêt, le vendeur pourrait, en application de l’article 1178 du Code civil, considérer la condition suspensive réalisée et solliciter judiciairement des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’immobilisation abusive du bien immobilier, objet de la vente. Il n’y a pas défaillance de la condition, celle-ci est, à titre de sanction, réputée accomplie.

Cet arrêt malheureusement ne précise pas à qui incombe la charge de la preuve de l’empêchement de la réalisation de cette condition. Sa réalisation dépend essentiellement de démarches actives préalables de la part de l’acquéreur en vue de l’obtention de ce crédit.L'acquéreur doit-il prouver avoir présenté une demande de prêt ? les attestations de refus de crédit ne prouvent pas que la demande a été faite conformément à la promesse (Cass. civ. 1° 13 novembre 1997; 9février 1999; 13 février2001)

L’acquéreur, qui s’est engagé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire, qui n’honore pas cet engagement et qui assigne en justice le vendeur en restitution de la somme séquestrée lors de la signature du compromis de vente, prend le risque de devoir payer des dommages-intérêts.

Non-réalisation d'une vente sous condition suspensive (art.1178)

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