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Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi précise dans une réponse du 17 février dernier à M. Jacques Remiller, député de l’Isère, que la méthode d'évaluation par comparaison est de loin la meilleure méthode d'évaluation de la valeur des biens immobiliers dans le cadre de la déclaration de l'ISF.
Réponse ministérielle Rémillet, n° 35.028, J.O.A.N. 17 février 2009, Q p. 1.569
M. Jacques Remiller a questionné la Ministre quant à l’application de la notice Cerfa 2005 (n° 2725-ISF-NOT), qui précise que l'évaluation peut être faite par comparaison (valeur du marché), par le revenu, ou par réajustement d'une valeur antérieure.
L'ISF étant basé sur une déclaration spontanée du contribuable et dès lors que le contribuable n'est pas vendeur, il n'y a pas de marché : le calcul par réajustement sur la valeur antérieure (c'est-à-dire le prix d'achat ou le prix déclaré dans la succession, multiplié par le coefficient d'érosion monétaire), devrait donc s'appliquer selon lui.
Cette méthode permettrait en effet de réduire ou de supprimer l'ISF sur les patrimoines les moins importants qui sont aujourd'hui victimes de la hausse spéculative de l'immobilier dans certains départements. À partir du moment où il n'y a pas de vente, donc pas de marché, rien n'obligerait les contribuables à faire leur déclaration sur le prix de l'immobilier.
Le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique précise que, pour la liquidation de I'ISF, conformément aux dispositions des articles 761 et 885 S du code général des impôts (CGI), les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition d'après la déclaration détaillée et estimative des parties c'est-à-dire au prix auquel ce bien pourrait être vendu si son propriétaire décidait de le céder à cette date.
La doctrine administrative et la jurisprudence considèrent que la valeur vénale des biens immobiliers est déterminée en priorité par comparaison, méthode la mieux appropriée et la plus juste puisqu'elle s'appuie sur les données réelles du marché immobilier avec prise en compte des caractéristiques physiques et juridiques du bien considéré.
Par conséquent, la méthode d'évaluation par le revenu et d'après une valeur antérieure « ne doivent être utilisées qu'à défaut de termes de comparaison suffisamment nombreux et probants, la méthode d'évaluation par comparaison étant de loin la meilleure ».
