Une nouvelle définition de la surface plancher d'un bien immobilier

par Dominique Pargade

Une nouvelle définition de la surface plancher d'un bien immobilier, déjà utilisée pour la détermination de la superficie d'une maison, d'un studio ou d'un appartement lors de son acquisition, entrera en vigueur à compter du 1er mars 2012.

L' ordonnance (n°2011-1539) du 16 novembre 2011 prise en application de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, unifie et simplifie la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme.
Le Gouvernement a décidé de substituer à la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), la notion unique de "surface de plancher":

"l'ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre".

Cette nouvelle surface de plancher ne prend pas en compte les murs extérieurs, de façon à contribuer à deux objectifs :
Amélioration de la performance énergétique des bâtiments et inciter les constructeurs à opter pour des murs plus épais et ainsi optimiser l'isolation plus que les droits à construire.
Produire plus de logements, en permettant d'augmenter la constructibilité des terrains.

La définition de la surface plancher

La nouvelle définition de la surface de plancher des constructions figure à l'article L112-1 du Code de l'urbanisme. Cette surface s'applique sous réserve des dispositions prévues à l'article L331-10 du Code de l'urbanisme relatives à la surface de construction calculée pour la constitution de l'assiette de la taxe d'aménagement.

Cette surface est calculée à partir du nu intérieur, ce qui exclut les isolations par l'intérieur ou l'extérieur des bâtiments. Les aires de stationnement, les caves ou celliers, les combles et les locaux techniques sont, sous certaines conditions, exclus du calcul de la surface.

L'article L123-1-11 du Code de l'urbanisme, qui permet à l'organe délibérant de l'établissement public compétent en matière de plan local d'urbanisme ou au conseil municipal une augmentation de 20% de la densité pour les constructions à usage d'habitation avait pris comme référence la surface habitable au sens du code de la construction et de l'habitation, est modifié.
Compte tenu de ce que la nouvelle surface est proche de la surface habitable, le texte substitue à la notion de surface habitable, celle de surface plancher.

 Modalités d'entrée en vigueur de la réforme

Les nouveaux projets seront soumis à la nouvelle définition de la surface de plancher à compter du 1er mars 2012 pour permettre aux professionnels le temps de s'adapter à cette nouvelle définition.
Par contre, les demandes d'autorisation en cours d'instruction au 1er mars 2012, demeureront instruites selon les dispositions faisant référence à la surface hors œuvre, applicables avant le 1er mars 2012.

Dans les zones d'aménagement concerté ainsi que dans les lotissements, la nouvelle définition des droits à construire dont disposeront les opérateurs est immédiatement appliquée. Les acquéreurs de terrain peuvent toutefois demander à bénéficier du maintien du calcul de leur droit à construire en surface hors oeuvre nette dans le cadre de la procédure d'autorisation d'urbanisme, dès lors que le passage à la surface de plancher se traduit par une perte de constructibilité de leur parcelle.

ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011
relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme

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