L’usufruit locatif social

par Dominique Pargade

Conjuguer opération immobilière rentable et geste social, c'est possible grâce à l'usufruit locatif social.

Dans le cadre de l'usufruit locatif social, l'acquéreur achète la nu-propriété d'un logement, tandis que le bailleur social devient usufruitier et gère la location de ce bien, pendant une période temporaire d'une durée de 15 à 20 ans. 

L'opération immobilière consiste à séparer la propriété du bien de sa jouissance, en subdivisant le droit de propriété de ce bien en deux droits réels et distincts: la nue- propriété et l'usufruit. Toujours temporaire, l'usufruit s'éteint au terme d'une période définie à l'avance et revient au terme au nu-propriétaire. Par contre, l'usufruitier a le droit de jouir du bien et d'en percevoir des loyers, en revanche, il ne peut ni le vendre ni le donner. Par ailleurs, usufruit et nue-propriété sont cessibles, transmissibles et hypothécables séparément. 

Un tel investissement peut être intéressant à plus d'un titre. 

• En premier lieu, l'achat en nue-propriété est moins cher puisque la valeur de l'usufruit déterminée en fonction de sa durée, est déduite du prix de la pleine propriété. L'acquéreur ne paye qu'une partie de la valeur du bien. 
• D'autre part, le nu-propriétaire est déchargé de tout souci de gestion, il n'a pas à faire de travaux d'entretien et n'est pas redevable des charges de propriété. Le nu-propriétaire n'est pas subordonné au locataire, ni au versement de son loyer et n'a pas à s'occuper de sa relocation.
• Enfin, le nu-propriétaire  ne supporte aucune fiscalité. Les taxes afférentes au logement sont intégralement supportées par le seul usufruitier bailleur et le nu-propriétaire ne verse pas d'impôt sur le revenu car il ne perçoit aucun loyer mensuel.

Les institutionnels bailleurs-usufruitiers, du type office d'HLM ou Opac offrent toutes les garanties pour le nu-propriétaire, puisqu'ils sont à la fois solvables et tenus de procéder à une remise en état des parties communes et privatives du bien.

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