L’estimation de la valeur vénale de biens exceptionnels

par Laurent Pargade

L'évaluation de la valeur vénale de biens exceptionnels en l'absence de "biens intrinsèquement similaires", s'effectue par des ajustements sous forme d'abattements, à partir d'une prise en compte prudente des valeurs de comparaison. (Cour de cassation, com. 12 février 2008 Pourvoi n° 07-10 242)

La méthode comparative exige qu'il soit procédé à des «comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires....." cette exigence n'implique pas "...que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige»

La méthode comparative n'est pas retenue lorsqu'en raison de la singularité du bien toute comparaison est impossible. Toutefois, les juges censurent les décisons prises « sans procéder à un examen concret des éléments de comparaison... »

Pour rendre comparables les biens, il est admis que pouvaient étre pratiqués des abattements raisonnés, appliqués à une prise en compte prudente de valeurs de biens comparés.

Ainsi, ont été retenus pour la détermination de la valeur vénale

• les prix unitaires les plus bas au mètre carré de surface développée pondérée hors oeuvre de cinq châteaux dans la région et d'un autre dans une région voisine
• puis, au regard des facteurs d'isolement du bien, de l'état d'entretien et des sujétions et avantages résultant du statut de monument historique et enfin du caractère indivis de l‘un des châteaux, un abattement de 30% sur la valeur vénale a été pratiqué.

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