Pacte de préférence

par Dominique Pargade

Revirement de jurisprudence d’une grande importance pratique qui donnera plus d'efficacité aux pactes de préférence ou aux clauses de préemption.

La substitution dans les droits du tiers acquéreur était jusqu’à présent refusée au bénéficiaire du droit de préférence par la Cour de cassation sur le fondement que : le pacte de préférence met à la charge du propriétaire une obligation de faire s’il ne le respecte pas; il doit être condamné à verser des dommages-intérêts au bénéficiaire (Code civil art 1142), le juge ne pouvant pas le condamner à exécuter son obligation.

La chambre mixte de la Cour de Cassation (Cass ch mixte 26 mai 2006 n° 240 PBRI. Pere c/ So!ari) considère maintenant que le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut demander l’annulation du contrat et sa substitution à l’acquéreur à la double condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte, et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.En pratique, si la preuve de la première condition est généralement facile à établir, notamment lorsque le pacte de préférence a été publié à la conservation des hypothèques (publicité qui n’est cependant pas obligatoire), la preuve de la seconde est plus difficile à rapporter.

L’avant-projet de réforme du droit des obligations prévoit l’inopposabilité au bénéficiaire du droit de préférence du contrat conclu au mépris du pacte (art. 1006-1), ce qui en cas de mauvaise foi du tiers acquéreur, devrait permettre également la substitution.

Désormais, le juge annule la vente conclue en violation d’un pacte de préférence, ordonne la substitution, si elle lui est demandée, et constate la vente au profit du bénéficiaire du pacte.

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