Acquérir un droit de jouissance sur parties communes par prescription

par Dominique Pargade

La Cour de cassation (Civ. 3e, 24 octobre 2007, n° 961), a répondu par l’affirmative à cette question (fréquente pour les jardins) : même s’il est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété, il peut se faire que les copropriétaires du rez-dechaussée utilisent le jardin comme une partie privative. La question se pose alors de savoir si les copropriétaires pourraient l’acquérir par prescription.

Les juges de première instance avaient considéré que, depuis plus de trente ans, les copropriétaires du rez-de-chaussée avaient utilisé une partie du terrain, partie commune et que, en conséquence, ils en étaient devenus propriétaires par usucapion.

La Cour d’appel avait au contraire estimé que le droit que constitue l’usage privatif de certaines paries communes n’étant pas un droit réel, ne saurait s’acquérir par usucapion

La Cour de cassation approuve la solution rendue par les premiers juges et casse donc l’arrêt d’appel au visa des articles 2229 et 2262 du Code civil. Attendu 1.. .1 qu’en statuant ainsi, alors qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion,la Cour d’appel a violé les textes susvisés. La solution est donc très nette.

La Cour de cassation (Civ. 3, 25 janvier 2005) avait déjà admis que la prescription peut être admise lorsqu’un copropriétaire a construit sur une partie commune ou se l’est appropriée depuis plus de trente ans. Toutefois, si le copropriétaire occupe la partie commune à titre de simple tolérance du syndicat des copropriétaires, il ne pourra pas faire valoir la prescription (Civ. 3e, 3 mars 2004).

Il appartient au copropriétaire qui invoque la prescription de faire la preuve qu’il occupe les lieux depuis trente ans.

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