Les plus values immobilieres en 2012

par Dominique Pargade

Un point sur le régime des plus-values immobilières qui sera applicable en 2012, compte tenu des derniers aménagements opérés par les parlementaires dans le cadre du PLF 2012 et du PLFR 2011-IV.

I - Ce qui change en 2012 :

1) L’abattement pour durée de détention

Les plus-values générées lors de la cession de biens immobiliers (résidences secondaire, résidences locatives et terrain non bâtis) faisant l’objet d’un acte authentique à compter du 1er février 2012 seront exonérées au bout de 30 ans (contre 15 ans actuellement) et l’abattement s’appliquera par pallier selon un pourcentage croissant :

2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième,
4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième,
8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Comme vous le savez déjà ces nouvelles règles s’appliquent (rétroactivement) depuis le 25 août 2011 aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d’apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.

Lors de l’examen en première lecture du PLFR 2011-IV, les députés ont adopté un article 13 septies nouveau qui prend en compte la réforme de la taxation des plus-values immobilières et ses conséquences sur les terrains à bâtir pour lesquels des promesses de vente étaient assorties de conditions suspensives liées à de très longues procédures d’urbanisme.

Si le texte est définitivement adopté, les anciennes règles de calcul de l’abattement pour durée de détention du bien (exonération au bout de quinze ans) s’appliqueront aux cessions de terrains nus, constructibles du fait de leur classement, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, pour lesquelles

- une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011
- et la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.

Les deux conditions sont cumulatives.

2) La taxation des plus-values immobilières au taux de 32,5%

Pour toutes les ventes qui sont réalisées depuis le 1er octobre 2011 le taux global d’imposition des plus-values immobilières s’établit à 32,5% (19% d’impôt et 13,5% de prélèvements sociaux)

3)L’exonération de la plus-value de cession d’une résidence secondaire

Les députés ont adopté une disposition (Art. 3 bis) au PLF 2012 permettant aux propriétaires de résidence secondaire (non propriétaires de leur résidence principale) en cas de cession de celle-ci, d’être exonérés de plus-value immobilière dès lors que les conditions suivantes sont respectées :

 Il doit s’agir de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ;

-       Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession ;

-       le cédant doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale

Lors de l’examen du texte, les sénateurs ont adopté un amendement de Mme Nicole Bricq appliquant cette exonération dans la limite de 300 000 € (Art. 3bis du PLF 2012). Au-delà de ce seuil, la règle générale de taxation des plus-values immobilières s’appliquerait (imposition dégressive sur 30 ans puis exonération).

4) Suppression de l’abattement de 1000 €

L’abattement fixe de 1.000 € a été supprimé au titre des plus-values dégagées depuis l’entrée en vigueur de la LFR pour 2011

5) Création d’un nouveau cas d’exonération en matière de plus-value immobilière.

L’article 13 ter du PLFR 2011-IV (Adopté en première lecture le 6 décembre) propose, au bénéfice des personnes âgées ayant quitté leur logement pour une maison de retraite médicalisée et qui décide de vendre leur maison pour couvrir les frais de résidence, de conserver le régime d’exonération de plus-value lié à la résidence principale pendant un délai maximal de deux ans dès lors qu’au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession ils :

-       ne sont pas passible de l’ISF

-       et n’ont pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue à l’article 1417-II du CGI

Ce dispositif serait applicable également aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé.

II - Les dispositions qui devraient demeurer en l’état

1) L’exonération au titre de la résidence principale

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession demeurent, à ce jour, exonérées.

Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (Art. 150 U-II-1° et 3°du CGI)

2) L’exonération liée à une opération d’expropriation

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation demeurent exonérées.

Cette exonération est subordonnée au remploi par le cédant de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité (Art. 150 U-II-4° du CGI).

3) L’exonération liée à une opération de remembrement

Les plus-values réalisées lors de certaines opérations de remembrement ou opérations assimilées demeurent exonérées (Art. 150 U-II-5° du CGI).

4) L’exonération liée au montant de la cession

Les biens immobiliers sont exonérés si leur prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 € (Art. 150 U-II-5° du CGI).

5) L’exonération de plus-value dont bénéficient les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d’invalidité

Les titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième et troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale sont hors champ de l’impôt afférent aux plus-values immobilières qu’ils réalisent à la double condition :

-       qu’ils ne soient pas passibles de l’ISF au titre de l’avant dernière année précédant la cession ;

-       que le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année précédent celle de la cession (N-2) soit inférieur à la limite prévue au I de l’article 1417 du CGI appréciée au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession (Art 150-U-III du CGI).

6) L’exonération particulière en faveur de l’habitation en France des non-résidents

La loi de finances pour 2004 (commentée par l’instruction du 14 janvier 2004) a prévu une exonération particulière en faveur de l’habitation en France des non-résidents ressortissants d’un Etat membre de la Communauté européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’EEE (Art 150-U-II-2° du CGI).

Nous vous rappelons que, pour les cessions qui interviennent depuis le 1er janvier 2011, l’exonération en faveur de l’habitation en France des non-résidents ne s’applique plus qu’à la première cession et non plus aux deux premières cessions (Art 91 de la LF pour 2011).

6) L’exonération des plus-values résultant de cessions réalisées au profit d’organismes charges du logement social

L’article 150 U-II-7° du CGI prévoit une exonération temporaire en faveur des plus-values immobilières réalisées lors de la cession par les particuliers de biens immobiliers au profit d’organismes chargés du logement social.

L’article 150 U-II-8° du CGI étend cette exonération temporaire aux cessions de biens immobiliers réalisées au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou d’un établissement public foncier (EPF) en vue de leur cession ultérieure dans un délai d’un an à compter de l’acquisition des biens concernés à un organisme chargé du logement social.

L’article 38-II de la LFR pour 2009 a prorogé l’application de ces exonérations jusqu’au 31 décembre 2011, c’est-à-dire pour les plus-values résultant de cessions intervenues du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2011.

Les Sénateurs ont décidé de proroger jusqu’à 2013 l’exonération des plus-values résultant de cessions réalisées au profit d’organismes charges du logement social (Art. 150 U-II-7° et 8° du CGI) - Art. 5 bis C (nouveau) .

 

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